O nama

KAPARA KAO SREDSTVO OBEZBEDJENJA-Predugovor o kupovini nepokretnosti

(pre 191.958333333 dana)

KAPARA KAO SREDSTVO OBEZBEĐENJA


Kapara kao stvarno sredstvo obezbeđenja podrazumeva predaju određenog iznosa novca ili drugih zamenljivih stvari jedne strane u pravnom poslu drugoj, radi obezbeđenja i ispunjenja ugovornih obaveza ali i predstavlja znak da je ugovor zaključen. Osnovno obeležje kapare jeste da se predaje u trenutku zaključenja ugovora. Kada je za zaključenje ugovora predviđeno davanje kapare, ugovor se smatra zaključenim tek kada kapara bude predata. Sama kapara se daje na osnovu ugovora o kapari i neophodno je da strane izričito ugovore da će predati iznos predstavljati kaparu. Dakle, kapara se ne pretpostavlja već upravo suprotno, ukoliko nije izričito ugovorena, ono što je jedna strana dala drugoj pre zaključenja ugovora ima se smatrati avansnim davanjem.

FUNKCIJE KAPARE

Funkcije kapare su višestruke: ona je znak da je ugovor zaključen, predstavlja sredstvo obezbeđenja ispunjenja ugovora, njome se vrši svojevrstan vid psihološkog pritiska na davaoca kapare da svoju obavezu ispuni kako mu kapara ne bi propala ali i na primaoca kako ne bi vratio dvostruki iznos kapare i može imati i značenje delimičnog ispunjenja ugovorne obaveze. Takođe, ukoliko je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, to pravo će imati svaka ugovornica uz primenu pravila: ukoliko odustane davalac kapare, on je i gubi, a ukoliko odustane primalac kapare, dužan je vratiti je u dvostrukom iznosu. Na taj način kapara ima i funkciju odustanice, te se, donekle, može smatrati i ličnim sredstvom obezbeđenja.

 AVANS

Avans je suma novca ili određena količina zamenljivih stvari koju jedna ugovorna strana predaje drugoj unapred ili prilikom zaključenja ugovora. Avans, dakle, predstavlja svojevrsno akontaciono davanje koje se može smatrati i prevremenim i delimičnim ispunjenjem obaveze. Njegova funkcija jeste da podstakne davaoca na izvršenje svoje obaveze.

Značajna razlika u odnosu na kaparu jeste to da avans ne predstavlja sredstvo obezbeđenja izvršenja ugovorne obaveze. Takođe, nema tako rigorozno dejstvo kao kapara jer ukoliko strana koja je dala avans odustane od od ispunjenja svoje obaveze, uračunaće se u izvšenje obaveze davaoca ili u naknadu štete. S druge strane, ukoliko primalac avansa ne ispuni svoju obavezu, davalac će imati pravo na povraćaj datog avansa u jednostrukom iznosu i to po osnovu neosnovanog obogaćenja.  

KAPARA I AVANS U PRAKSI

Kada se sagleda suština ova dva davanja, dolazi se do problema koji se često javljaju u praksi. 

Kapara je znak da će ugovor biti izvršen, a ne da će tek biti zaključen. Probem koji kapara najčešće zadaje u praksi jeste taj da strane u pravnom poslu kaparu shvataju ne kao znak da će ugovor biti izvršen već, pogrešno, kao znak da će ugovor biti zaključen. Na taj način, davanje koje stranke imenuju kao kaparu može predstavljati jedino avans odnosno, neimenovano davanje ali ne i kaparu. Cilj kapare je obezbeđenje izvršenja, što podrazumeva da je ugovor već zaključen da bi se mogao izvršiti. Suprotno, ne može se obezbediti ugovor koji nije ni zaključen, te iz tog razloga svako prethodno davanje ne može predstavljati kaparu. Iz ovoga prizlazi jednostavan i logičan princip: zaključenje ugovora-davanje kapare-izvršenje ugovora.  

Odnos kapare i glavnog ugovora. Ugovor o kapari (bez obzira na to da li je u glavnom ugovoru predviđen kao klauzula o kapari ili postoji kao poseban ugovor) je sporedni, akcesorni ugovor u odnosu na samostalni, glavni ugovor čijem obezbeđenju služi. Sledi da dejstvo ugovora o kapari nastupa samo ukoliko je pravovaljan i punovažan glavni ugovor.  Dakle, ukoliko glavni ugovor ne ispunjava sve zakonom propisane uslove, neće biti pravovaljan ni ugovor o kapari, odnosno sama kapara će biti bez pravnog dejstva. Tipičan primer ugovora i samim tim i kapare bez dejstva jeste ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji ne ispunjava zakonom propisanu formu (potpisi ugovarača nisu overeni u sudu):

„Predugovor koji je zaključen u pismenoj formi a koji nije overen kod suda, smatra se da nije ni nastao. To je izričito predviđeno odredbama člana 4. st. 2. i 3. Zakona o prometu nepokretnosti. Prema navedenoj zakonskoj odredbi, ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pismenoj formi, a potpisi ugovorača overavaju od strane suda. Prema odredbi člana 45. ZOO predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor. Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora. S obzirom da predugovor nije overen kod Javnog beleznika ili u sudu onda nije ni nastao, pa se izvršena isplata ne može smatrati kaparom. Kapara je akcesoran, sporedan ugovor, i ne može egzistirati bez postojanja glavnog ugovora odnosno glavne obaveze. Otuda se izvršena isplata jedino može tumačiti kao isplata dela kupoprodajne cene. Kako do zaključenja glavnog ugovora nije došlo, osnov za isplatu se nije ostvario, pa su tuženi u smislu člana 210. ZOO, u obavezi da primljeni iznos vrate tužilji u obimu propisanom odredbom člana 214. ZOO.\" (Presuda Vrhovnog suda Srbije, Rev. 3104/2004 od 7.4.2005. godine); „Ništavost ugovora o prodaji nepokretnosti prenosi se i na akcesorni ugovor, tj. ugovor o kapari. Pravo na povraćaj odnosno zadržavanje kapare vezano je za pravnu valjanost osnovnog pravnog posla tj. ugovora o prodaji nepokretnosti. Obzirom da ugovor o prodaji nepokretnosti ne proizvodi pravno dejstvo, tuženi je u obavezi da tužiocu vrati datu kaparu\" (Presuda Vrhovnog suda Srbije, Rev. 802/2005 od 31.3.2005. godine).


Izvor: Paragraf Lex